Qui doit faire quoi : l'ACP ou le syndic ?
L'ACP est légalement responsable de l'attestation amiante des parties communes et peut mandater le syndic ou un gestionnaire d'immeuble pour organiser son établissement. Cette obligation est flamande : en Wallonie et à Bruxelles, elle n'existe pas. En pratique, la démarche se déroule en trois étapes.
- Inscrivez l'attestation à l'ordre du jour de l'assemblée générale. L'ACP décide de la mission et du budget; le syndic met le point à l'agenda.
- Demandez des devis à des experts certifiés. Le syndic compare plusieurs devis et soumet le choix aux copropriétaires.
- Faites réaliser la visite et conservez l'attestation. L'expert enregistre l'attestation dans la base de données de l'OVAM; le syndic la transmet aux copropriétaires et aux candidats acheteurs.
N'attendez pas fin 2026 : plus la deadline approche, plus les agendas des experts se remplissent. L'OVAM regroupe les explications officielles pour les syndics et copropriétaires sur sa page consacrée à l'attestation des parties communes.
Que contrôle l'expert dans les parties communes ?
L'expert en amiante examine toutes les parties partagées du bâtiment et en dresse un inventaire amiante qui est enregistré comme attestation. Les principales zones examinées sont énumérées ci-dessous.
- Toiture et façade : couverture, sous-toiture, bardage et rives du bâtiment.
- Cage d'escalier et couloirs : sols, enduits, faux plafonds et portes coupe-feu.
- Locaux techniques : chaufferie, local des machines de l'ascenseur, locaux des compteurs et calorifugeage dans les gaines.
- Cave et parking : caves communes, rampe d'accès et emplacements de parking dans le bâtiment.
Les appartements privatifs restent en dehors de cet examen : chaque propriétaire fait établir pour cela une attestation amiante de l'appartement lui-même.
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Demandez des devis gratuitsQui paie l'attestation et comment l'ACP répartit-elle les frais ?
L'ACP paie l'attestation amiante des parties communes avec la caisse commune, et les frais sont répartis entre les copropriétaires selon leurs quotités dans la copropriété, comme pour les autres frais des parties communes. Celui qui s'apprête à vendre paie donc simplement sa part : l'attestation profite à tous les propriétaires et reste en principe valable 10 ans.
Combien coûte une attestation amiante des parties communes ?
Une attestation amiante des parties communes s'établit sur devis et coûte souvent 500 à 750 euros pour un immeuble à appartements courant, hors rétribution à l'OVAM; les bâtiments grands ou complexes coûtent plus. Les facteurs de prix sont énumérés ci-dessous.
- Taille du bâtiment : le nombre d'étages et d'espaces partagés détermine la durée de la visite.
- Nombre d'échantillons : chaque prélèvement analysé par le labo augmente le prix.
- Complexité : plusieurs blocs, parkings ou chaufferies rendent l'examen plus étendu.
Divisé par le nombre de copropriétaires, le coût par appartement revient généralement moins cher qu'une attestation individuelle. Les tarifs généraux par type de bien figurent dans le guide général de l'attestation amiante.
Que se passe-t-il à la vente d'un appartement sans attestation des parties communes ?
Jusqu'au 31 décembre 2026 inclus, un appartement peut encore se vendre avec la seule attestation des parties privatives; à partir de cette date, chaque cession exige les deux attestations, y compris celle des parties communes. Si l'attestation de l'ACP existe déjà aujourd'hui, elle doit déjà être communiquée au candidat acheteur. Vous vendez après la deadline et votre ACP n'a pas encore d'attestation ? La vente de votre appartement est alors bloquée. Insistez donc en tant que propriétaire auprès du syndic pour ne pas reporter la démarche.
Où l'attestation des parties communes est-elle conservée ?
L'expert enregistre l'attestation dans la base de données de l'OVAM, et non chez le syndic : le document existe donc sous forme numérique et chaque copropriétaire peut le consulter via le woningpas avec son compte personnel. Le syndic garde un exemplaire dans les documents de la copropriété. Les moments où cette attestation doit circuler sont énumérés ci-dessous.
- Vente d'un appartement : le syndic la joint aux informations qu'il transmet au notaire, avec les autres documents de la copropriété.
- Candidat acheteur : dès qu'elle existe, elle doit lui être communiquée, même avant l'échéance du 1er janvier 2027.
- Nouveaux copropriétaires : ils y accèdent via leur propre woningpas, sans devoir la redemander.
- Après des travaux : un assainissement ou une rénovation lourde justifie une mise à jour, pour que le document reste conforme à la réalité.
Comme pour les parties privatives, la validité est de 10 ans, ramenée à 5 ans lorsque l'expert constate un risque élevé. La date figure sur l'attestation elle-même.
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Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'ACP n'a pas d'attestation au 31 décembre 2026 ?
L'ACP n'est alors pas en règle avec la réglementation flamande et, à partir de cette date, plus aucun appartement du bâtiment ne peut être cédé sans l'attestation des parties communes. Les propriétaires qui veulent vendre sont bloqués.
Qui doit demander l'attestation amiante des parties communes ?
L'ACP est responsable et mandate le plus souvent le syndic. Dans les petits immeubles sans syndic professionnel, un copropriétaire ou le propriétaire-syndic s'en charge.
Comment les frais de l'attestation de l'ACP sont-ils répartis ?
Les frais sortent de la caisse commune et sont répartis selon les quotités de chaque copropriétaire, comme les autres frais liés aux parties communes.
L'obligation vaut-elle aussi pour les petits immeubles de deux ou trois appartements ?
Dès que le bâtiment flamand date d'avant 2001 et qu'une copropriété existe, une attestation des parties communes doit être disponible au plus tard le 31 décembre 2026, quel que soit le nombre d'appartements.
Où puis-je consulter l'attestation des parties communes de mon immeuble ?
L'attestation est enregistrée numériquement auprès de l'OVAM et chaque copropriétaire peut la consulter via le woningpas avec son compte personnel. Le syndic en conserve aussi un exemplaire dans les documents de la copropriété.
L'attestation des parties communes couvre-t-elle mon appartement ?
Elle porte uniquement sur la toiture, la façade, la cage d'escalier, les caves communes et les locaux techniques. Pour vendre votre lot, il vous faut en plus une attestation de vos parties privatives, entre 400 et 450 euros.
Combien de temps l'attestation des parties communes reste-t-elle valable ?
La validité est de 10 ans, ramenée à 5 ans quand l'expert relève un risque élevé. Un assainissement ou une rénovation lourde des parties communes justifie une mise à jour avant l'échéance.
Un immeuble construit après 2001 doit-il une attestation des parties communes ?
L'obligation vise les bâtiments en copropriété construits avant 2001. Un immeuble plus récent y échappe, puisque l'amiante était déjà interdit en Belgique depuis 1998 au moment de sa construction.