Qui doit faire quoi : l'ACP ou le syndic ?
L'ACP est légalement responsable de l'attestation amiante des parties communes et peut mandater le syndic ou un gestionnaire d'immeuble pour organiser son établissement. Cette obligation est flamande : en Wallonie et à Bruxelles, elle n'existe pas. En pratique, la démarche se déroule en trois étapes.
- Inscrivez l'attestation à l'ordre du jour de l'assemblée générale. L'ACP décide de la mission et du budget; le syndic met le point à l'agenda.
- Demandez des devis à des experts certifiés. Le syndic compare plusieurs devis et soumet le choix aux copropriétaires.
- Faites réaliser la visite et conservez l'attestation. L'expert enregistre l'attestation dans la base de données de l'OVAM; le syndic la transmet aux copropriétaires et aux candidats acheteurs.
N'attendez pas fin 2026 : plus la deadline approche, plus les agendas des experts se remplissent.
Que contrôle l'expert dans les parties communes ?
L'expert en amiante examine toutes les parties partagées du bâtiment et en dresse un inventaire amiante qui est enregistré comme attestation. Les principales zones examinées sont énumérées ci-dessous.
- Toiture et façade : couverture, sous-toiture, bardage et rives du bâtiment.
- Cage d'escalier et couloirs : sols, enduits, faux plafonds et portes coupe-feu.
- Locaux techniques : chaufferie, local des machines de l'ascenseur, locaux des compteurs et calorifugeage dans les gaines.
- Cave et parking : caves communes, rampe d'accès et emplacements de parking dans le bâtiment.
Les appartements privatifs restent en dehors de cet examen : chaque propriétaire fait établir pour cela une attestation amiante de l'appartement lui-même.
Qui paie l'attestation et comment l'ACP répartit-elle les frais ?
L'ACP paie l'attestation amiante des parties communes avec la caisse commune, et les frais sont répartis entre les copropriétaires selon leurs quotités dans la copropriété, comme pour les autres frais des parties communes. Celui qui s'apprête à vendre paie donc simplement sa part : l'attestation profite à tous les propriétaires et reste en principe valable 10 ans.
Combien coûte une attestation amiante des parties communes ?
Une attestation amiante des parties communes s'établit sur devis et coûte souvent 500 à 750 euros pour un immeuble à appartements courant, hors rétribution à l'OVAM; les bâtiments grands ou complexes coûtent plus. Les facteurs de prix sont énumérés ci-dessous.
- Taille du bâtiment : le nombre d'étages et d'espaces partagés détermine la durée de la visite.
- Nombre d'échantillons : chaque prélèvement analysé par le labo augmente le prix.
- Complexité : plusieurs blocs, parkings ou chaufferies rendent l'examen plus étendu.
Divisé par le nombre de copropriétaires, le coût par appartement revient généralement moins cher qu'une attestation individuelle. Les tarifs généraux par type de bien figurent dans le guide général de l'attestation amiante.
Que se passe-t-il à la vente d'un appartement sans attestation des parties communes ?
Jusqu'au 31 décembre 2026 inclus, un appartement peut encore se vendre avec la seule attestation des parties privatives; à partir de cette date, chaque cession exige les deux attestations, y compris celle des parties communes. Si l'attestation de l'ACP existe déjà aujourd'hui, elle doit déjà être communiquée au candidat acheteur. Vous vendez après la deadline et votre ACP n'a pas encore d'attestation ? La vente de votre appartement est alors bloquée. Insistez donc en tant que propriétaire auprès du syndic pour ne pas reporter la démarche.
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Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'ACP n'a pas d'attestation au 31 décembre 2026 ?
L'ACP n'est alors pas en règle avec la réglementation flamande et, à partir de cette date, plus aucun appartement du bâtiment ne peut être cédé sans l'attestation des parties communes. Les propriétaires qui veulent vendre sont bloqués.
Qui doit demander l'attestation amiante des parties communes ?
L'ACP est responsable et mandate le plus souvent le syndic. Dans les petits immeubles sans syndic professionnel, un copropriétaire ou le propriétaire-syndic s'en charge.
Comment les frais de l'attestation de l'ACP sont-ils répartis ?
Les frais sortent de la caisse commune et sont répartis selon les quotités de chaque copropriétaire, comme les autres frais liés aux parties communes.
L'obligation vaut-elle aussi pour les petits immeubles de deux ou trois appartements ?
Oui, dès que le bâtiment flamand date d'avant 2001 et qu'une copropriété existe, une attestation des parties communes doit être disponible au plus tard le 31 décembre 2026, quel que soit le nombre d'appartements.