Asbestattest gemeenschappelijke delen (VME)

Wie moet wat doen: de VME of de syndicus?

De VME is wettelijk verantwoordelijk voor het asbestattest van de gemeenschappelijke delen en kan de syndicus of een gebouwbeheerder mandateren om de opmaak te organiseren. In de praktijk verloopt dat in drie stappen.

1. Agendeer het attest op de algemene vergadering. De VME beslist over de opdracht en het budget; de syndicus zet het punt op de agenda.
2. Vraag offertes bij gecertificeerde asbestdeskundigen. De syndicus vergelijkt meerdere offertes en legt de keuze voor aan de mede-eigenaars.
3. Laat het plaatsbezoek uitvoeren en bewaar het attest. De deskundige registreert het attest in de OVAM-databank; de syndicus bezorgt het aan de mede-eigenaars en aan kandidaat-kopers.

Wacht als VME niet tot eind 2026: hoe dichter bij de deadline, hoe voller de agenda's van de deskundigen raken. OVAM bundelt de officiële uitleg voor syndici en mede-eigenaars op de pagina over het asbestattest voor de gemene delen.

Met welke meerderheid beslist de algemene vergadering?

Een volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars volstaat. Het Burgerlijk Wetboek neemt beslissingen van de algemene vergadering standaard bij volstrekte meerderheid, en de zwaardere tweederdemeerderheid geldt voor werken aan de gemeenschappelijke gedeelten, uitdrukkelijk met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken. Het attest van de gemene delen is zo'n wettelijke verplichting en geen investering waar de vergadering vrij over kiest. Wat je nadien in de notulen wil terugvinden, staat hieronder opgesomd.

• De opdracht en het budget: welke deskundige het attest opmaakt, tegen welke prijs en tegen welke datum.
• De verdeelsleutel: de lasten worden omgeslagen naar de waarde van elk privatief goed, tenzij het reglement van mede-eigendom een sleutel volgens het nut voorziet. Die sleutel zelf wijzigen vraagt een meerderheid van vier vijfden.
• Een eventuele weigering: beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan moet de syndicus dat in de notulen opnemen.

Heeft je gebouw geen syndicus, dan kan de raad van mede-eigendom of de voorzitter van de laatste algemene vergadering er zelf een bijeenroepen. Blijft ook dat uit, dan kan de rechter op verzoek van elke mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.

Wat wordt onderzocht in de gemeenschappelijke delen?

De asbestdeskundige onderzoekt alle gedeelde delen van het gebouw en maakt daarvan een asbestinventaris op die als attest geregistreerd wordt. De belangrijkste onderzochte zones staan hieronder opgesomd.

• Dak en gevel: dakbedekking, onderdak, gevelbekleding en dakranden van het gebouw.
• Traphal en gangen: vloeren, pleisterwerk, valse plafonds en brandwerende deuren.
• Technische ruimtes: stookplaats, liftmachinekamer, tellerlokalen en leidingisolatie in kokers.
• Kelder en parking: gemeenschappelijke kelders, de inrit en de autostaanplaatsen in het gebouw.

De privatieve appartementen vallen buiten dit onderzoek: daarvoor laat elke eigenaar een eigen asbestattest voor het appartement zelf opmaken.

Wie betaalt het attest en hoe verdeelt de VME de kosten?

De VME betaalt het asbestattest van de gemeenschappelijke delen uit de gemeenschappelijke kas, en de kosten worden over de mede-eigenaars verdeeld volgens hun aandelen in de mede-eigendom (quotiteiten), zoals bij andere kosten voor de gemene delen. Wie op het punt staat te verkopen, betaalt dus gewoon zijn aandeel mee: het attest komt alle eigenaars ten goede en blijft standaard 10 jaar geldig.

Wat kost een asbestattest van de gemeenschappelijke delen?

Een asbestattest van de gemeenschappelijke delen wordt op offerte gemaakt en kost voor een courant appartementsgebouw vaak 500 tot 750 euro, exclusief de retributie van 59 euro aan OVAM; grote of complexe gebouwen kosten meer. De prijsfactoren staan hieronder opgesomd.

• Grootte van het gebouw: het aantal bouwlagen en gedeelde ruimtes bepaalt de duur van het plaatsbezoek.
• Aantal staalnames: elk staal dat het labo analyseert, verhoogt de prijs.
• Complexiteit: meerdere blokken, parkings of stookplaatsen maken het onderzoek uitgebreider.

Gedeeld door het aantal mede-eigenaars valt de kost per appartement meestal lager uit dan een individueel attest. Voor de algemene tarieven per type pand bekijk je de algemene gids over het asbestattest.

Wat bij verkoop van een appartement zonder VME-attest?

Tot en met 31 december 2026 kan een appartement nog verkocht worden met alleen het attest van de privatieve delen; vanaf dan moeten bij elke overdracht beide attesten beschikbaar zijn, ook dat van de gemene delen. Bestaat het VME-attest vandaag al, dan moet het nu al aan de kandidaat-koper meegedeeld worden. Verkoop je na de deadline en heeft je VME nog geen attest, dan blokkeert dat de verkoop van je appartement. Dring als eigenaar dus aan bij de syndicus om de opmaak niet uit te stellen.

Hoeveel VME's zijn al in orde?

Ongeveer een derde van de Vlaamse VME's had begin september 2026 een attest voor de gemene delen. Volgens cijfers van OVAM, opgevraagd door Het Nieuwsblad, telt Vlaanderen 54.270 VME's met een gebouw van voor 2001 en zijn daarvan 18.735 attesten opgemaakt. Dat is 34 procent, met nog geen vier maanden tot de deadline.

Die achterstand heeft een praktisch gevolg voor wie wacht. Hoe meer VME's de opmaak uitstellen tot het laatste kwartaal, hoe langer de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen, en hoe kleiner de kans dat een attest nog voor 1 januari 2027 rond raakt. Staat het punt nog niet op de agenda van je VME, vraag de syndicus dan schriftelijk om het op de eerstvolgende algemene vergadering te zetten.

Waar komt de deadline van 31 december 2026 vandaan?

De deadline van 31 december 2026 komt uit een decreet van 20 juli 2024 dat een oudere regeling verving, en die geschiedenis verklaart waarom je online nog drie verschillende data tegenkomt. De volgorde staat hieronder.

Vóór het decreet gold enkel de regel van 1 mei 2025: een VME had het attest pas nodig op het moment dat iemand zijn appartement verkocht. Het Vlaams Parlement maakte daar in juli 2024 een vaste, uniforme deadline van, los van elke verkoop. Sites die 1 mei 2025 nog als VME-deadline noemen, citeren dus de oude regeling, of verwarren ze met de regel voor gebouwen met een enkele eigenaar, waar die datum wel nog geldt.

Het decreet laat de Vlaamse Regering toe om de deadline met maximaal twee jaar uit te stellen voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden. Dat is een mogelijkheid, geen beslissing; reken er als kleine VME dus niet op en werk gewoon naar 31 december 2026 toe.

Betekent asbestveilig dat de gemene delen asbestvrij zijn?

Asbestveilig betekent dat de gemene delen bij normaal gebruik veilig zijn, niet dat er geen asbest zit. Een traphal met vinyltegels uit 1975 in goede staat onder een latere vloer krijgt gewoon die conclusie. Niet-asbestveilig betekent dat er materialen zijn die maatregelen vragen, en dan zegt het attest welke.

Vindt de deskundige helemaal geen asbestmaterialen en is het attest afgeleverd op of na 8 april 2024, dan is het onbeperkt geldig. Dat maakt voor een VME een verschil: een gebouw uit 1998 zonder asbest heeft dan een document dat nooit meer vernieuwd hoeft te worden, terwijl een gebouw met een asbestdak elke tien jaar opnieuw aan de beurt is, of elke vijf bij een hoog risico.

Er is een uitzondering die syndici vaak missen. Verandert de toestand van het gebouw, bijvoorbeeld omdat de VME het asbestdak laat vervangen of omdat er bij een lek schade ontstaat aan asbesthoudend materiaal, dan moet het attest binnen het jaar vernieuwd worden. Een dakrenovatie is dus geen reden om het attest uit te stellen, maar een reden om er na de werken een nieuw te laten opmaken, met de betere conclusie erin.

Kan de VME het plaatsbezoek combineren met de privatieve attesten?

Een VME kan het plaatsbezoek voor de gemene delen combineren met de privatieve attesten van eigenaars die toch willen verkopen, en dat drukt de kost voor beide partijen. De deskundige is er al, kent het gebouw en rekent de verplaatsing een keer aan.

Dat samenwerken is niet alleen goedkoper maar ook praktischer. Voor de gemene delen moet de deskundige vaak door privatieve ruimtes: een technische koker die alleen via een appartement bereikbaar is, een kelderberging waar de gemeenschappelijke leiding doorloopt. Zonder medewerking van de bewoners blijft een deel van de gemene delen onbereikbaar, en dat verschijnt als gat in het attest. Kondig het bezoek dus ruim vooraf aan en vraag de bewoners toegang te geven tot bergingen en technische ruimtes.

OVAM zegt het zelf zonder omwegen: in de periode voor de deadline zullen de gecertificeerde deskundigen druk bevraagd zijn en kunnen de tarieven mogelijk hoger liggen. Een VME die in 2026 nog moet beginnen, concurreert dan met elke andere VME in Vlaanderen om dezelfde agenda's. Wie het attest nu aanvraagt, betaalt het tarief van vandaag. De richtprijzen per type attest staan in de gids over wat een asbestattest kost.