Asbestattest voor een appartement: prijs en aanpak

Wat kost een asbestattest voor een appartement?

Een asbestattest voor een appartement kost 400 tot 450 euro, inclusief de retributie van 59 euro aan OVAM, en is daarmee goedkoper dan de 500 tot 650 euro voor een woning. De prijsverschillen per type pand staan in de tabel hieronder.

Een appartement is goedkoper dan een woning omdat de te onderzoeken oppervlakte kleiner is en de deskundige minder staalnames nodig heeft. De prijs stijgt wel als het labo meer stalen moet analyseren, bijvoorbeeld bij veel verschillende vloerlagen of oud pleisterwerk. Alle tarieven en de geldigheid van 10 jaar vind je terug in de gids over de prijs en geldigheid van het asbestattest.

Wat onderzoekt de asbestdeskundige in een appartement?

De asbestdeskundige onderzoekt alleen de privatieve delen: alles binnen de muren van je appartement, plus de bergingen en de garagebox of staanplaats die bij het lot horen. De meest onderzochte plaatsen in een appartement staan hieronder opgesomd.

• Vloeren: oud vloerzeil en de zwarte lijmlagen eronder zijn klassieke vindplaatsen van asbesthoudende vloerbekleding.
• Vensterbanken: harde, donkere vensterbanken uit de jaren 50 tot 90 zijn vaak vensterbanken met asbest.
• Muren en plafonds: oud pleisterwerk kan asbestvezels bevatten; de deskundige neemt bij twijfel een staal.
• Technische elementen: pakkingen bij de verwarming, isolatie rond leidingen en oude elektriciteitsborden.
• Berging en kelder: ook de kelderberging en de private garage horen bij het onderzoek.

De deskundige werkt niet-destructief: hij breekt geen muren of vloeren open en beschadigt je afwerking niet. Van twijfelgevallen gaat een klein staal naar een erkend labo.

Welke drie regels gelden er voor een appartementsgebouw?

Voor een appartementsgebouw bestaan drie aparte attestregels naast elkaar, elk met een eigen datum, en de meeste sites halen er twee door elkaar. Welke regel op jou van toepassing is, hangt af van wie het gebouw bezit. Het overzicht staat hieronder.

Die middelste regel verklaart de datum 1 mei 2025 die op veel sites opduikt als deadline voor de gemene delen. Ze slaat op een ander geval: een gebouw dat volledig van een eigenaar is, met een gedeelde traphal of gang voor meerdere huurders. Zit jouw appartement in een gebouw met een vereniging van mede-eigenaars, dan geldt niet 1 mei 2025 maar 31 december 2026, en vanaf 1 januari 2027 kan een appartement niet meer overgedragen worden zonder dat ook het attest van de gemene delen beschikbaar is. OVAM legt beide regelingen uit op de pagina over het asbestattest voor de gemene delen.

Voor de traphal, de gevel, het dak en de technische ruimtes van jouw gebouw is dus een apart asbestattest voor de gemeenschappelijke delen nodig, dat de VME laat opmaken en betaalt. Jouw attest dekt alleen wat privatief is.

Wie beslist of je terras of kelderberging privatief is?

De basisakte van je gebouw beslist dat, niet de asbestregelgeving. Het inspectieprotocol draagt de asbestdeskundige op om de delen af te bakenen op basis van de basisakte, de statuten van het gebouw, het reglement van mede-eigendom of het reglement van interne orde. Of je terras, je buitenschrijnwerk of je kelderberging in jouw attest valt of in dat van de gemene delen, hangt dus af van wat er in jouw gebouw op papier staat. De regels die de deskundige daarbij volgt, staan hieronder opgesomd.

• Onduidelijke eigendom: blijft het onduidelijk wie eigenaar is van een gebouwdeel, dan neemt de deskundige dat deel op in beide inspectiegebieden, dus in jouw attest en in dat van de gemene delen.
• Gemene muur: voor een gemene muur of afscheiding is geen apart attest van de gemene delen nodig. De deskundige beschouwt die muur als onderdeel van elk betrokken inspectiegebied.
• Kruisrapportage: bij het onderzoek van jouw appartement neemt hij ook de inspecteerbare materialen van de gemene delen mee die hij vanuit jouw standpunt ziet, en omgekeerd.
• Een wooneenheid per attest: een inspectiegebied bevat maximaal een wooneenheid en alleen constructies van dezelfde eigenaar.

Haal de basisakte er dus bij voor je een offerte vraagt. Weet je vooraf wat privatief is, dan weet je ook meteen welke kosten voor jou zijn en welke voor de vereniging van mede-eigenaars.

Een garagebox is het lastigste geval. Valt die onder een aparte vereniging van mede-eigenaars dan het woongebouw, dan kan dezelfde box in twee attesten opduiken: in het jouwe als privatief lot en in dat van de garage-VME als deel van dat complex. Dat is geen fout van de deskundige maar een gevolg van hoe de eigendom op papier verdeeld is.

Wat betekent asbestveilig in het attest van je appartement?

Asbestveilig betekent dat het appartement bij normaal gebruik veilig is, niet dat het asbestvrij is. Een attest kent twee eindconclusies: asbestveilig of niet-asbestveilig. Een appartement met een vinylvloer uit 1985 in goede staat onder laminaat krijgt gewoon asbestveilig, want die vloer geeft geen vezels af zolang niemand eraan komt.

Niet-asbestveilig betekent dat er materialen zijn die maatregelen vragen, zoals een beschadigde leidingisolatie in de kelderberging. Het attest zegt dan welke maatregelen, en de koper leest dat mee voor het compromis. Verkopen kan nog steeds; de koper weet alleen waar hij aan begint.

Voor appartementen uit de jaren negentig is er een derde uitkomst die aandacht verdient. Vindt de deskundige helemaal geen asbestmaterialen en is het attest afgeleverd op of na 8 april 2024, dan is het onbeperkt geldig. Voor die datum gold ook bij nul asbest de standaardtermijn van tien jaar. Wie een pand van net voor 2001 verkoopt, heeft er dus baat bij het attest nu te laten opmaken in plaats van te wachten: de kans op een document dat nooit meer vernieuwd hoeft te worden, is bij zo'n bouwjaar reëel. De volledige geldigheidsregels staan op de pagina over hoe oud een asbestattest mag zijn.

Wat als het asbest in het dak of de gevel zit?

Zit het asbest in het dak, de gevel of de technische ruimtes, dan staat het niet in jouw attest maar in dat van de gemene delen, en dan is het een kost voor de vereniging van mede-eigenaars en niet voor jou alleen. Dat verandert de onderhandeling bij verkoop op een manier die kopers vaak niet meteen zien.

Wie een appartement koopt, wordt mede-eigenaar van het dak, dus ook van het asbest erin. De kost van een latere sanering wordt omgeslagen volgens de aandelen in de basisakte, tenzij het reglement van mede-eigendom een verdeelsleutel volgens het nut voorziet. Voor de koper is een asbestdak in het VME-attest daarom geen reden om van jouw prijs af te dingen zoals bij een woning: hij draagt straks zijn aandeel, net als alle andere eigenaars, en de beslissing om te saneren ligt bij de algemene vergadering.

Voor jou als verkoper betekent dat twee dingen. Vraag het VME-attest op bij de syndicus zodra je beslist te verkopen, want zonder dat document blijft de vraag open. En bekijk de bedragen die een sanering voor het hele gebouw zou kosten, zodat je weet wat je aandeel is. De richtprijzen per m2 voor een asbestdak laten vervangen gelden ook voor een plat dak van een appartementsgebouw.

Heeft een kleine studio van minder dan 20 m2 een attest nodig?

Een studio van minder dan 20 m2 heeft toch een attest nodig zodra ze deel uitmaakt van een groter gebouw. De grens van 20 m2 geldt voor een gebouw als geheel, niet voor elke unit apart. OVAM noemt het voorbeeld letterlijk: een studio van 16 m2 in een groter gebouw is attestplichtig.

Diezelfde logica geldt voor een kelderberging of een garagebox die als apart lot verkocht wordt. Ligt die in een gebouw van voor 2001 dat groter is dan 20 m2, dan hoort er een attest bij, ook al is de ruimte zelf klein. De uitzondering die wel bestaat, is een vrijstaande constructie van minder dan 20 m2 die op zichzelf staat, zoals een losse garagebox in een rij. Welke gebouwen precies onder de plicht vallen, staat bij OVAM op de pagina heb ik een asbestattest nodig.

Wat verandert er als je het appartement verhuurt?

Bij verhuur moet je geen nieuw attest laten opmaken, maar bestaat er al een attest voor je appartement, dan ben je verplicht een kopie aan de huurder te bezorgen bij de start van het contract. De huurder zelf hoeft nergens voor in te staan; de plicht ligt volledig bij de eigenaar.

Voor verhuurders loopt er wel een klok. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een pand van voor 2001 een attest hebben, ook zonder verkoopplannen. Wie meerdere appartementen verhuurt, laat ze best in een keer opmaken bij dezelfde deskundige: dat drukt de verplaatsingskost per attest, en de huurders krijgen allemaal tegelijk hun kopie.

Wanneer vraag je het attest aan bij een verkoop?

Het asbestattest moet beschikbaar zijn uiterlijk bij de ondertekening van het compromis, dus vraag het aan zodra je beslist te verkopen. De aanvraag verloopt in drie stappen.

1. Vraag offertes bij asbestdeskundigen. Vergelijk enkele gecertificeerde deskundigen; de tarieven voor een appartement verschillen per regio.
2. Plan het plaatsbezoek. Het onderzoek van een appartement neemt doorgaans een deel van een dag in beslag; zorg dat berging en garagebox toegankelijk zijn.
3. Ontvang het attest digitaal. Na de eventuele labo-analyses registreert de deskundige het attest in de OVAM-databank en kan het compromis getekend worden.