Asbestattest voor garage of garagebox

Wanneer is een asbestattest verplicht voor een garage of garagebox?

Een asbestattest is verplicht bij de verkoop van elke garage of garagebox die voor 2001 gebouwd is en een oppervlakte van minstens 20 m2 heeft, of die deel uitmaakt van een groter geheel zoals een rij garageboxen. De regeling per situatie staat hieronder opgesomd.

• Losstaande garage vanaf 20 m2: attest verplicht bij verkoop, net zoals bij een woning.
• Losstaande garage kleiner dan 20 m2: vrijgesteld, zolang de constructie geen deel uitmaakt van een groter geheel.
• Garagebox in een rij of complex: attest verplicht, ook als de box zelf kleiner is dan 20 m2. De boxen vormen samen een groter geheel met een gedeelde constructie.
• Autostaanplaats in open lucht: geen attest nodig. Een staanplaats die alleen uit verharding met verflijnen bestaat, is geen toegankelijke constructie; de oppervlakte speelt geen rol.
• Staanplaats in een overdekt garagecomplex: de staanplaats valt binnen het inspectiegebied van het attest van de gemeenschappelijke delen van dat gebouw.

De algemene voorwaarden, zoals de attestplicht sinds 23 november 2022 en de geldigheid van 10 jaar, lees je in de gids over de verplichting en geldigheid van het asbestattest.

Wat kost een asbestattest voor een garage of garagebox?

Een asbestattest voor een garage of garagebox kost 200 tot 400 euro, duidelijk minder dan de 400 tot 450 euro voor een appartement. De richtprijzen per situatie staan in de tabel hieronder.

Een garage is goedkoper dan een woning of een asbestattest voor een appartement, omdat het plaatsbezoek korter duurt en er in een kale garage zonder pleisterwerk of vaste inrichting minder staalnames nodig zijn. De retributie van 59 euro aan OVAM zit in de richtprijzen inbegrepen.

Wat is het verschil tussen een garage bij de woning en een aparte garagebox?

Een garage die bij de woning hoort en samen met die woning verkocht wordt, neemt de asbestdeskundige gewoon mee op in het asbestattest van de woning; een aparte garagebox die je afzonderlijk verkoopt, heeft een eigen attest nodig. Een aangebouwde garage telt mee als deel van de woning. Een vrijstaande garage op hetzelfde perceel onderzoekt de deskundige tijdens hetzelfde plaatsbezoek, zodat je geen tweede attest betaalt zolang alles samen wordt overgedragen.

Oude garages zijn bovendien een klassieke asbestlocatie: golfplaten op het dak, een asbesthoudend onderdak of leien tegen de gevel komen er vaak voor. Vindt de deskundige asbest, dan vermeldt het attest dat, maar verwijderen hoeft niet voor de verkoop.

Wat onderzoekt de deskundige precies in een garage?

In een garage draait het onderzoek vooral rond de gebouwschil, want daar zit in oudere garages het vezelcement. Het inspectieprotocol legt daarvoor een vaste lijst toepassingen op die de deskundige altijd als inspecteerbaar moet behandelen en apart in het attest moet opnemen. Die lijst staat hieronder opgesomd.

• Dakbedekking en gevelbekleding in lei, shingle, vlakke plaat of golfplaat.
• Nok, windveer en boeiboord.
• De dakgoot.
• Het rookgaskanaal.
• De schouwhoed en de ventilatiekap tegen windval.
• Het hemelwaterafvoerkanaal.

Reken er niet op dat een markering op de platen je vrijpleit. Het protocol laat de deskundige niet toe om zich op een NT-markering te baseren om vezelcement als niet-asbestverdacht te beoordelen, ook al wijst zo'n markering in de praktijk op een asbestvrije plaat; pas een plaatsingsjaar vanaf 2005 telt daarvoor als argument. Voor vezelcement neemt hij minstens een puntmonster per toepassing, per representatief deel en per 500 m2.

Hoe bepaal je of je garage een toegankelijke constructie is?

Een garage is een toegankelijke constructie met risicobouwjaar zodra ze drie kenmerken combineert: een bouwjaar tot en met 2000, een dak dat op constructie-elementen rust en een sta- of loophoogte van minstens 175 centimeter. Die laatste maat is de vuistregel die OVAM zelf hanteert, en ze beslist over meer gevallen dan je zou denken.

Een laag stalletje of een berging waar je niet rechtop in kan, valt erbuiten, hoe oud het ook is. OVAM noemt het voorbeeld letterlijk: een terrein met een stalletje van minder dan 1,75 meter hoog heeft geen attest nodig. Een carport heeft daarentegen wel een dak op dragende elementen en een sta-hoogte, dus zodra hij 20 m2 haalt en van voor 2001 dateert, valt hij in principe onder dezelfde definitie als een garage. Twijfel je, dan meet je de vrije hoogte onder de dakconstructie; dat is de maat die telt, niet de nokhoogte.

Voor een openluchtparking geldt het omgekeerde. Verharding met verflijnen heeft geen dak en is dus geen constructie, ondergronds of bovengronds. Wie een terrein verkoopt met enkel zo'n parking en geen gebouwtjes, heeft volgens OVAM geen attest nodig. Welke gebouwen precies onder de plicht vallen, staat bij OVAM op de pagina heb ik een asbestattest nodig.

Tel je meerdere kleine gebouwen bij elkaar op?

Meerdere kleine gebouwen op hetzelfde eigendom tel je bij elkaar op, en de som beslist of er een attest nodig is. OVAM geeft het voorbeeld zelf: voor de verkoop van een wei met vier stallen van 6 m2 is een asbestattest nodig, hoewel geen enkele stal op zichzelf de grens van 20 m2 haalt.

Voor een garage betekent dat concreet het volgende. Verkoop je een perceel met een garage van 15 m2 en een tuinberging van 8 m2, dan kom je aan 23 m2 en is het attest verplicht. Verkoop je alleen de garage van 15 m2 als los perceel zonder andere constructies, dan blijft ze onder de grens en ben je vrijgesteld. De regel kijkt dus niet naar het gebouw maar naar wat er samen overgedragen wordt.

Diezelfde optelling verklaart waarom een garagebox in een rij altijd attestplichtig is. De boxen delen een dak en scheidingswanden en vormen samen een constructie die ruim boven 20 m2 uitkomt. Wat je verkoopt is klein, wat er staat is groot.

Wat doet de deskundige in een garagebox en hoelang duurt dat?

In een garagebox is de deskundige doorgaans 20 tot 30 minuten bezig, en het attest volgt meestal binnen de week, omdat er weinig materialen zijn en zelden een staal nodig is. Naast de gebouwschil bekijkt hij een handvol vaste verdachten die hieronder staan.

• Binnenwanden: vlakke asbestcementplaten als scheidingswand tussen twee boxen of als bekleding van een houten skelet.
• Vloer: vinyltegels en de zwarte lijmlaag eronder in boxen van voor 1990, vaak onder een latere laag.
• Kitvoegen: de dichting rond de garagepoort, de ramen en de doorvoeren van leidingen.
• Techniek: leidingisolatie en oude elektriciteitskasten in bakeliet, zeker in een box die ooit als werkplaats diende.

Verkoop je meerdere identieke boxen uit dezelfde bouwfase aan een koper, dan mag de deskundige zijn vaststellingen van de ene box doortrekken naar de andere. Hij hoeft dus niet elke box van hetzelfde type apart te bemonsteren, en dat drukt de prijs per box aanzienlijk. Vraag daar uitdrukkelijk naar bij de offerte.

Wat met een garagecomplex of garageboxen in mede-eigendom?

Voor een garagecomplex dat onder een vereniging van mede-eigenaars (VME) valt, moet de VME uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest van de gemeenschappelijke delen laten opmaken, zoals de gedeelde dakconstructie, de rijweg en de scheidingswanden. Verkoop je een individuele box in zo'n complex, dan heb je daarnaast een attest voor de box zelf nodig. Hoe de VME dat aanpakt en wie de kosten draagt, lees je op de pagina over het asbestattest van de gemeenschappelijke delen.