Asbestattest bij schenking

Is een asbestattest verplicht bij een schenking?

Ja, een asbestattest is verplicht bij de schenking van elke woning, elk appartement of elke andere constructie met bouwjaar voor 2001 en een oppervlakte vanaf 20 m2. De Vlaamse attestplicht geldt sinds 23 november 2022 voor elke overdracht onder levenden, en een schenking valt daar volledig onder, net zoals een verkoop of een ruil. Schenk je bijvoorbeeld je ouderlijke woning aan je kinderen of een appartement aan een kleinkind, dan moet er dus een geldig attest zijn. De volledige regels vind je in de gids over de prijs en verplichting van het asbestattest.

Wanneer moet het attest klaar zijn?

Het asbestattest moet beschikbaar zijn voor het verlijden van de notariële schenkingsakte: de notaris controleert het attest en kan de akte zonder geldig attest niet verlijden. Bij een schenking is er meestal geen compromis zoals bij een verkoop, dus de akte zelf is het scharniermoment. Zo verloopt een schenking met attest in drie stappen.

1. Vraag het attest tijdig aan. Laat een gecertificeerde asbestdeskundige het pand onderzoeken zodra de schenking concreet wordt, en zeker twee tot drie weken voor de geplande aktedatum, want het attest wacht op de labo-uitslagen.
2. Bezorg het attest aan de notaris. De notaris neemt de inhoud van het attest op in de schenkingsakte en informeert de begiftigde.
3. Onderteken de akte. De begiftigde tekent met kennis van zaken en weet exact welke asbesttoepassingen het pand bevat.

Wat controleert de notaris en wat komt er in de akte?

De notaris gaat na of er een geldig asbestattest is en neemt er drie gegevens letterlijk uit over in de akte: de datum, de samenvattende conclusie en de unieke code. Hij vermeldt daarnaast of dat attest effectief aan de begiftigde overhandigd is. Werd er eerder een onderhandse overeenkomst getekend, dan hoort daar dezelfde vermelding in te staan, aangevuld met de bevestiging dat de inhoud vooraf werd meegedeeld. Wat er gebeurt als het attest er op de dag van de akte niet is, staat hieronder opgesomd.

• Nietigheid vorderen: de begiftigde kan de nietigheid vorderen van een overdracht die tegen die regels ingaat. Die nietigheid werkt niet automatisch, alleen de verkrijger kan ze inroepen.
• Verzaken kan alleen met attest: de verkrijger kan pas uitdrukkelijk in de authentieke akte aan zijn nietigheidsvordering verzaken als hij intussen een geldig attest gekregen heeft.
• Uitstel afspreken helpt niet: een opschortende voorwaarde die het attest naar later verschuift, is geen geldige omweg rond de attestplicht.

De notaris hoeft de overdracht zelf niet aan OVAM te melden. Het is trouwens ook niet aan de notaris of aan een makelaar om na te gaan of jouw pand attestplichtig is: die verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar.

Wat kost een asbestattest bij schenking?

Een asbestattest bij schenking kost exact evenveel als bij een verkoop: 400 tot 450 euro voor een appartement en 500 tot 650 euro voor een woning, inclusief de retributie van 59 euro aan OVAM. De richtprijzen staan in de tabel hieronder.

Een bestaand attest blijft bruikbaar: is er voor het pand al een asbestattest van maximaal 10 jaar oud (soms 5 jaar bij hoog risico), dan volstaat dat voor de schenking en betaal je niets extra.

Geldt de attestplicht ook bij een erfenis?

Nee, bij een erfenis is geen asbestattest verplicht, omdat een erfopvolging geen overdracht onder levenden is. Erf je een woning van je ouders, dan hoeft er voor de aangifte van de nalatenschap dus geen attest te zijn. De plicht duikt wel weer op zodra de erfgenamen het pand nadien verkopen of wegschenken, en tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw met bouwjaar voor 2001 sowieso een asbestattest hebben.

Geldt het attest ook bij schenking met voorbehoud van vruchtgebruik?

Een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik vraagt evengoed een asbestattest, want de attestplicht hangt niet alleen aan het volle eigendomsrecht. OVAM rekent tot een overdracht onder levenden ook het vestigen of overdragen van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht en een zakelijk recht van gebruik. De klassieke formule waarbij ouders de blote eigendom aan de kinderen schenken en zelf het vruchtgebruik behouden, valt daar dus volledig onder.

Hetzelfde geldt voor een gedeeltelijke schenking. Schenk je een percentage van de volle eigendom, of alleen het vruchtgebruik aan je partner, dan wordt er een zakelijk recht gevestigd of overgedragen en is het attest nodig. De vuistregel is eenvoudig: verandert er iets aan wie welk recht op het pand heeft, dan is er een attest nodig, hoe klein het overgedragen deel ook is.

Wanneer is een asbestattest niet verplicht?

Een asbestattest is niet verplicht in vijf gevallen die OVAM opsomt, en die lijst is korter dan veel mensen hopen. De gevallen staan hieronder.

• Bouwjaar vanaf 2001. Zonder risicobouwjaar is er geen attestplicht, ook niet bij schenking.
• Losse constructie onder 20 m2. Zolang ze geen deel uitmaakt van een groter geheel en niet samen met andere gebouwtjes wordt overgedragen.
• Verkoop op plan. Een gebouw dat nog niet bestaat, kan niet geïnventariseerd worden.
• Zonnepanelen. Die zijn geen toegankelijke constructie.
• Een declaratieve of aanwijzende verdeling. Mede-eigenaars die een pand onder elkaar toewijzen zonder echte overdracht, hebben geen attest nodig.

Daar komen twee gevallen bij die geen overdracht onder levenden zijn: een erfenis en een onteigening, al legt OVAM dat laatste strikt uit. Alles wat niet op deze lijst staat, is een overdracht met attestplicht. Wie zoekt naar een omweg via een opschortende voorwaarde of een onderhandse afspraak, vindt die dus niet; de volledige lijst staat bij OVAM in de veelgestelde vragen over het asbestattest.

Wat als erfgenamen de woning onder elkaar verdelen?

Erfgenamen die een geërfde woning onder elkaar verdelen, hebben in twee situaties een verschillend antwoord, en dat onderscheid wordt zelden uitgelegd. De erfenis zelf vraagt geen attest, want ze is geen overdracht onder levenden. Wat daarna gebeurt, bepaalt de rest.

Wijzen de erfgenamen het pand bij de verdeling van de nalatenschap toe aan een van hen, zonder dat er een echte overdracht plaatsvindt, dan noemt OVAM dat een declaratieve of aanwijzende verdeling en is er geen attest nodig. Koopt een erfgenaam daarentegen de delen van de anderen uit, of schenken de anderen hun deel aan hem, dan wordt er een eigendomsrecht overgedragen en geldt de attestplicht gewoon. Het verschil zit in de juridische vorm van de verdeling, niet in de uitkomst, en de notaris is de aangewezen persoon om die vorm te benoemen voor de akte.

Los daarvan loopt de klok van 2032. Wie de geërfde woning houdt zonder ze te verkopen of te schenken, heeft tegen dat jaar sowieso een attest nodig als het pand van voor 2001 dateert. Erfgenamen die het pand willen verhuren, bezorgen bovendien een kopie aan de huurder zodra er een attest bestaat.

Wat als de begiftigde de woning nadien verbouwt?

Verbouwt de begiftigde de geschonken woning, dan kan het attest binnen het jaar vernieuwd moeten worden, want OVAM koppelt die plicht aan een gewijzigde toestand. Drie gevallen tellen: er wordt nieuw asbest ontdekt, er wordt asbest verwijderd waardoor het pand asbestveilig wordt, of er ontstaat schade aan asbesthoudend materiaal, bijvoorbeeld bij een lek of een storm.

Voor een schenking tussen generaties is dat meer dan een formaliteit. Kinderen die het ouderlijke huis geschonken krijgen, renoveren het vaak grondig. Halen ze daarbij het asbestdak of de oude vloer weg, dan hebben ze recht op een nieuw attest met een betere conclusie, en bij nul asbestmaterialen zelfs een attest dat sinds 8 april 2024 onbeperkt geldig is. Wie dat nieuwe attest niet laat opmaken, verkoopt later met het oude, slechtere document in de hand.

Geef het attest daarom bij de schenking meteen door aan wie de werken plant. Het zegt precies welke materialen asbest bevatten en welke ingrepen dus door een gespecialiseerde firma moeten gebeuren; de richtprijzen daarvoor staan op de pagina over asbest laten verwijderen per m2.

Wat zijn de gevolgen zonder attest?

Zonder geldig asbestattest kan de notaris de schenkingsakte niet verlijden, waardoor de schenking simpelweg niet doorgaat tot het attest er is. Wordt er toch overgedragen zonder dat de verkrijger correct geïnformeerd werd, dan kan die de nietigheid van de overdracht inroepen. Vermeldt het attest asbest, dan mag je gewoon schenken: verwijderen is geen voorwaarde. Wil de begiftigde het asbest nadien laten wegnemen, dan geven de richtprijzen voor asbestverwijdering een goed beeld van de kosten, van 10 tot 35 euro per m2 voor golfplaten tot 50 tot 150 euro per m2 voor niet-hechtgebonden materiaal.